城市楼顶装光伏算违建吗？如何判断是否违建？

5月24日，武汉青山区城管执法局发布消息，称钢都花园街有两户居民，因违建光伏顶，被主管部门要求自行拆除。

据街道巡查人员介绍，目前，安装光伏的两幢居民楼，通往楼顶的大门均已上锁，系上述两位业主所为，经调查得知，他们均花费数万元，在各自小区楼顶分别建起了3米高，50余平方米的光伏顶。

街道工作人员解释称，两人得知光伏能源是国家支持的项目，便想在各自所在的小区楼顶搭建，在这之前，他们已经在区相关部门处进行了备案。不过，根据国家能源局《分布式光伏发电项目管理暂行办法》相关规定，光伏发电项目所依托的建筑物及设施应具有合法性，屋顶安装的光伏板从屋面平台起算，其高度不应超过1.8米，该处违规光伏设施高达3米，在顶楼风力较大时，容易产生安全隐患。

为了慎重起见，青山区钢都花园街还特意向土地规划部门去函。街道相关负责人表示，青山区土地规划部门回函称，居民搭建光伏设施虽然备案，但涉及搭建构筑物行为，在未取得规划部门审批的情况下，属于违建行为。根据《武汉市城乡规划条例》及《武汉市控制和查处违法建设条例》，应对此类行为依法依规查处。

“街道已通知居民，对光伏顶进行自拆。”5月24日，青山区钢都花园街道工作人员说，如果不自拆，将依法进行强拆。

近几年来，随着光伏行业、特别是分布式光伏的快速发展，在自家屋顶安装光伏电站的业主越来越多，但每年被当作“违建”引起纠纷和拆除的案例同样不少。

那么该如何判断屋顶光伏电站是否属于违建？要解决这个问题，我们得先弄明白，究竟什么才是属于违章建筑物：

• 未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；

• 擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；

• 擅自改变了使用性质建成的建筑物；

• 临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；

• 通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

违章建筑大体上可以分为两种：

一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证；

二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑。

安装在自家屋顶的光伏电站会不会存在违建或者改造房屋的问题?

根据国家相关法律法规，屋顶分布式光伏发电系统不属于违建，只要通过合法的途径提交申请，合理的设计、建造光伏电站，国家电网都会予以接入电网并按时发放补贴。目前在家庭光伏发电系统的建设安装方面，已经具备非常成熟的市场经验，对于房屋完全无需改造，只要根据屋顶条件就可以确定是否可以安装，不管是装修前还是装修后，都没有任何影响。安装太阳能组件以后，既能发电又显得生态时尚，何乐而不为呢？

小区高层或者别墅的光伏电站算违建吗？

如果合理地设计及安装光伏发电系统，不会影响原有房屋构造，亦不会对周围环境产生影响，别墅小区物业不同意安装主要有两个原因，一个是因为不了解整个业务流程，一个是担心破坏小区整体美观度，因此只需要通过合理的沟通讲解，一般物业都会同意安装的。目前在上海及其他地区，很多别墅屋顶都已经逐步安装起来了，光伏发电的发电系统在北京一些高档别墅社区的屋顶已经使用，提升了这些社区的档次，也带来了很高的收益，而且为驱散雾霾也作出了巨大贡献。

怎样确定自家屋顶光伏电站不是违建?

国家能源局2014年7月下发的《分布式光伏发电项目管理暂行办法》第三章第十一条明文规定：项目备案工作应根据分布式光伏发电项目特点尽可能简化程序，免除发电业务许可、规划选址、土地预审、水土保持、环境影响评价、节能评估及社会风险评估等支持性文件。

据此规定，在自家屋顶上安装家用光伏系统是不需要当地规划、安监、城管部门进行审批的，前提条件是安装过程不得改变屋顶结构。

安装户用光伏电站的要点：

1、居民如果想搭建光伏电站，最好先做好咨询工作，特别是寻找专业的服务商将建立电站流程搞明白，以便在手续办理过程中不至于卡壳;

2、即使利用自家屋顶建设光伏电站，也尽可能事先与物业、居委会和邻居略做沟通。这是对和谐社区建设的一种积极表示，也是发展清洁、绿色能源题中应有之意。不过就是沟通沟通，听听别人看法，又不会损失什么，可能还会因此收获点赞呢。

3、在光伏电站搭建过程中，应避免支架过界(不要过高、过宽，乃至要考虑遮挡造成的阴影面积把人家的地盘也遮住了等，多想想此类后果不是坏事)，应严格按照建造规程施工。当然，更主要的是要避免“违建”嫌疑;

4、在光伏电站建立过程中，如果遇到城管部门的调查，应第一时间提供所有的相关手续与许可，并积极与城管部门沟通，听取对方意见，即使确实有问题，也应努力回避被当场拆除的厄运。

5、在打算建设屋顶电站之前，抽点时间，拿着设计图纸和相关材料，主动到城管和街道办事处等部门“挂号”咨询一下。

案例分析

案例一：武汉汉阳招商公园1872尚府小区多栋楼的楼顶建起的光伏发电站，业主并未取得物业支持，但依然建设成功。

物业认为：在楼顶建光伏发电站，侵占楼顶公共平台，影响楼栋主面外观，侵犯其他业主的集体利益。

街道办和城管也多次上门调查，但最终城管部门也未能认定光伏发电站为违建，所以部分业主最终还是将光伏发电站建起来了。

城管意见

城管执法中队负责人表示，根据相关规定，分布式光伏发电项目可免除发电业务许可、规划选址、土地预审、水土保持、环境影响评价、节能评估及社会风险评估等支持性文件。据此，城管部门认定光伏发电设施属于合法的，不属于违建，故而没有拆除。

发改委意见

武汉市发改委能源处相关负责人表示，近年来，国家一直鼓励建设光伏发电站。按规定，建光伏发电站应到当地发改委备案。不备案就不能并网，也不能享受国家补贴。个人如果在天台等小区公共空间安装光伏发电设备，应获得小区业委会及发电站所在楼栋多数业主的同意。

武汉市房管局相关负责人也表示，根据《武汉市物业管理条例》规定，通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或改作他用。利用共有部分进行经营的，应符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并征得相关业主和业主大会同意。不征得其他业主同意就建光伏发电站，显然不行。

案例总结：小区楼顶建光伏电站可以免去支持性文件手续，但要征得其他业主同意再建。

案例二：浙江某大厦顶部光伏建筑被举报是违建。

在建设光伏电站的过程中，加盖了钢结构屋顶，且没有任何审批就建设。

市规划局局长表示：如果只是光伏板的安装并不需要审批，但大厦屋顶加盖已经突破了原有的规划控制指标。（钢结构屋顶形成封闭空间，产生了建筑面积，且未审批），属于违建。

从以上案例中不难看出，由于国家的支持，部分小区建设光伏电站免去了很多手续，但仍旧需要全部业主的同意书才能建立。而对于一般的阳光房这类增加建筑面积的建筑，不论是钢架棚还是光伏阳光棚，都是需要经过规划局审批的。

对于农村来说屋顶产权明确，无限制因素存在家用光伏电站选址倾向于屋顶，屋顶一般来说是闲置资源，不加以利用只能造成浪费。把电站建设在屋顶上可以有效地利用屋顶空间，是一举两得的好事。农村房屋都是单房单栋，屋顶绝对所有权属于房子的所有者，而城市中高层建筑，则需要业主的同意书。